Většina bytů a domů, které se v Česku prodávají, má na listu vlastnictví zapsanou zástavu ve prospěch banky. Nesplacená hypotéka prodeji nebrání, jen do obchodu přidá třetí stranu, která musí říct své. Prodej nemovitosti s hypotékou se tak liší hlavně v tom, že si prodávající musí u banky zjistit několik čísel a podmínek dřív, než podepíše rezervaci. Kdo to udělá až po dohodě s kupujícím, obvykle zjistí, že mu termíny nesedí.

Co si zjistit u banky ještě před inzerátem

Prodávající potřebuje od své banky tři věci. Aktuální vyčíslení zůstatku úvěru k předpokládanému dni splacení, informaci o tom, jakou náhradu nákladů si banka za předčasné splacení naúčtuje, a souhlas s převodem nemovitosti, pokud ho zástavní smlouva vyžaduje. Zůstatek z internetového bankovnictví k ničemu nestačí, banka k jistině připočítává úroky ke dni splacení a případnou náhradu nákladů, takže výsledná částka se od zobrazeného zůstatku liší. Vyčíslení má vždy omezenou platnost a vydává se k datu, což znamená, že se při posunu termínu prodeje musí obnovit.

Souhlas banky s převodem se často podceňuje, zástavní smlouva u řady hypoték obsahuje závazek nepřevádět nemovitost bez souhlasu věřitele a někdy je omezení zapsané i v katastru jako zákaz zcizení a zatížení. Kupní smlouva podepsaná proti tomuto ujednání může být napadnutelná a banka kupujícího ji stejně nepustí do čerpání.

Kolik smí banka chtít za předčasné splacení

Tady se pravidla v roce 2024 změnila a starší články i zkušenosti sousedů už nemusí sedět, od 1. září 2024 platí nová úprava předčasného splacení spotřebitelských úvěrů na bydlení. Podle informací České národní banky se u úvěrů na bydlení určených na rezidenční nemovitost náhrada nákladů počítá jako 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však jedno procento z předčasně splacené částky.

Pro prodej nemovitosti existuje samostatné pravidlo. ČNB k němu uvádí, že pokud od uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru uplynulo nejméně 24 měsíců a úvěr byl touto nemovitostí zajištěn, nesmí náhrada účelně vynaložených nákladů přesáhnout jedno procento z předčasně splacené výše úvěru, maximálně však částku 50 000 korun.

Nová úprava dopadá i na starší smlouvy s pevnou sazbou sjednané před zářím 2024, a to od okamžiku, kdy po tomto datu začne nové období fixace. Prodávající, který od té doby refixoval, se tedy řídí novými pravidly. Kdo fixaci od té doby neměnil, jede podle původního znění a limity má jinde. Vedle toho zůstávají v platnosti situace, kdy banka náhradu žádat nesmí. Patří sem splacení do čtvrtiny původní výše úvěru jednou ročně v období měsíce před výročím uzavření smlouvy, splacení do tří měsíců poté, co banka sdělila novou úrokovou sazbu, splacení v období, kdy sazba není pevná, a splacení v souvislosti s úmrtím, dlouhodobou nemocí nebo invaliditou dlužníka či jeho partnera.

Konkrétní číslo si prodávající sám nespočítá, do výpočtu vstupuje takzvaný průměr zápůjčních úrokových sazeb, který ČNB podle zákona o spotřebitelském úvěru počítá za každé tři po sobě jdoucí kalendářní měsíce a zveřejňuje ve své veřejné databázi. Proto má smysl chtít po bance písemné vyčíslení, ne odhad od poradce.

Modelově se dá odhadnout aspoň horní hranice. Kdo má nesplaceno 2,4 milionu korun a do konce fixace mu zbývají tři roky, dostane se pravidlem 0,25 procenta za každý započatý rok na 0,75 procenta, tedy zhruba 18 000 korun. Kolik banka skutečně naúčtuje, závisí na rozdílu mezi sjednanou a referenční sazbou a může to být i výrazně méně. Víc než uvedený strop to ale být nesmí. U prodeje nemovitosti po 24 měsících od uzavření smlouvy pak platí strop jednoho procenta a současně 50 000 korun.

Doplacení z kupní ceny je nejběžnější cesta

Naprostá většina prodejů se řeší tak, že se hypotéka doplatí přímo z peněz kupujícího. Kupní cena se rozdělí. Část odpovídající vyčíslenému dluhu jde na účet banky prodávajícího, zbytek prodávajícímu. Obě částky do té doby leží v úschově u advokáta, notáře nebo banky.

Pořadí kroků má svoji logiku. Kupující složí celou kupní cenu do úschovy. Schovatel pošle první část bance prodávajícího. Banka po připsání peněz vydá potvrzení o zániku dluhu a souhlas s výmazem zástavního práva, kterému se říká kvitance. Na katastr putuje návrh na vklad vlastnického práva pro kupujícího a návrh na výmaz staré zástavy. Zbytek peněz dostane prodávající až po zápisu. Prodávající při tomhle postupu neuvidí celou částku najednou a nemá k ní přístup dřív, než je nemovitost převedená. To je jediná varianta, na kterou přistoupí banka kupujícího, a zároveň jediná, která chrání i samotného prodávajícího před tím, že by převedl byt a peníze nedostal. Celý sled kroků od přípravy dokladů po zápis do katastru popisuje Jak prodat byt nebo dům: postup krok za krokem.

Kupující, který platí z vlastních úspor, na tomhle postupu nic nemění. Úschova a rozdělení kupní ceny zůstávají stejné, jen odpadá jednání s druhou bankou a s podmínkami čerpání hypotéky. Obchod je díky tomu obvykle rychlejší, protože se čeká jen na banku prodávajícího a na katastr.

Přenos zástavy a převzetí úvěru kupujícím

Kdo prodává byt proto, že si kupuje jiný, nemusí hypotéku vždycky splácet. Některé banky umožňují převést zástavní právo na novou nemovitost, takže úvěr běží dál a mění se jen to, co ho zajišťuje. Podmínkou bývá dostatečná hodnota nové nemovitosti a souhlas banky s odhadem, předčasné splacení se pak neřeší a s ním ani náhrada nákladů.

Tenhle postup má háček v načasování. Prodej starého bytu a koupě nového se musí sejít v čase, jinak vzniká období, kdy úvěr nemá čím být zajištěný. Banky to řeší dočasnou zástavou obou nemovitostí nebo překlenovacím obdobím, ale podmínky se mezi nimi liší a nejde o nárok.

Třetí varianta, kdy hypotéku převezme kupující i s podmínkami původní smlouvy, se v praxi objevuje jen výjimečně. Banka musí schválit nového dlužníka jako by šlo o novou žádost, a pokud má původní úvěr výhodnou sazbu z doby nízkých úroků, není v jejím zájmu na převzetí přistoupit. Počítat s tím dopředu se nevyplatí.

Když je ve hře i banka kupujícího

Obvyklá situace vypadá tak, že prodávající splácí u jedné banky a kupující si bere hypotéku u jiné. Banka kupujícího chce mít zástavní právo v prvním pořadí a k tomu potřebuje jistotu, že stará zástava zmizí. Řeší se to buď postupně, tedy nejdřív výmaz staré zástavy a pak zápis nové, nebo souběžně, kdy část hypotéky kupujícího jde přímo na účet banky prodávajícího a oba zápisy se podávají najednou. Souběžná varianta je rychlejší, ale vyžaduje, aby si obě banky a advokát odsouhlasili znění dokumentů dopředu. Která z nich projde, si určuje banka kupujícího ve svých podmínkách čerpání.

Zvláštní kapitolou jsou nemovitosti ve společném jmění manželů nebo v podílovém spoluvlastnictví, úvěr má obvykle dva dlužníky a banka potřebuje součinnost obou, i když už spolu nežijí. Vyčíslení, žádost o předčasné splacení i kupní smlouva pak vyžadují podpisy obou stran a jakákoli neshoda obchod zastaví. U rozvodů, kde se prodej pojí s vypořádáním společného jmění, se vyplatí zapojit advokáta hned na začátku a nespoléhat na to, že se dohoda o penězích udělá až po prodeji.

Prodávající to má hlavně za povinnost dodat podklady včas. Vyčíslení zůstatku, potvrzení banky s číslem účtu pro doplacení a souhlas s převodem se musí sejít u advokáta ještě před podpisem kupní smlouvy. Každý týden zdržení tady posouvá termín, kdy dostane prodávající peníze.

Výmaz zástavy je samostatný krok

Splacením úvěru zástavní právo v katastru samo nezmizí. Katastrální úřad ho eviduje dál, dokud nedostane návrh na výmaz doložený potvrzením banky. Za přijetí každého návrhu na vklad se podle sazebníku Českého úřadu zeměměřického a katastrálního platí správní poplatek 2 000 korun.

U prodeje tenhle krok obvykle zařídí advokát spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Prodávající by si ale měl po zápisu ověřit ve výpisu z listu vlastnictví, že stará zástava skutečně zmizela. Zápis, který v katastru zůstane viset, komplikuje život hlavně tehdy, když se zjistí až po letech u další nemovitosti nebo úvěru. Zrušit se má i vinkulace pojištění. Vinkulace znamená, že pojišťovna vyplácí plnění bance místo majiteli, a po doplacení úvěru pro ni není důvod. Pojistnou smlouvu k prodané nemovitosti prodávající ukončí až po předání, ne dřív.

Na co si dát pozor

Nejčastěji se obchod zadrhne na termínech, ne na poplatku za předčasné splacení. Vyčíslení zůstatku má omezenou platnost, banka potřebuje čas na zpracování a katastr má dvacetidenní ochrannou lhůtu, kterou nelze zkrátit. Kdo slíbí kupujícímu předání bytu za čtyři týdny, obvykle slib nedodrží.

Peníze nemají putovat mimo úschovu, ani kdyby na tom kupující trval s tím, že to bude rychlejší. Prodávající s nesplacenou hypotékou navíc nemá jak přijmout kupní cenu přímo, protože by pak musel dluh doplatit sám a kupující by neměl žádnou jistotu, že se to stane.

Opatrnost patří i k odhadu banky kupujícího. Když jí vyjde nižší hodnota, než je dohodnutá cena, půjčí kupujícímu méně a rozdíl musí dorovnat z vlastního. U prodávajícího, který z kupní ceny doplácí vlastní úvěr, se tímhle způsobem může rozpadnout celý rozpočet obchodu.

Zvláštní pozornost si zaslouží prodej, kde je dluh vyšší než dosažitelná cena. Taková situace se z kupní ceny nevyřeší a je namístě ji probrat s bankou i s advokátem dřív, než se nemovitost dostane do inzerce.

Co si spočítat, než se byt dá do nabídky

Rozumné je začít u tří čísel, kolik na hypotéce zbývá, kdy končí fixace a jakou náhradu by banka za předčasné splacení chtěla dnes. Když do konce fixace zbývá pár měsíců, může se vyplatit počkat, protože splacení do tří měsíců po oznámení nové sazby je bez náhrady. Když zbývají roky, pravidlo o prodeji nemovitosti staví strop na jedno procento z předčasně splacené částky a nejvýše 50 000 korun. K tomu si prodávající připočte provizi realitní kanceláře, odměnu advokáta a poplatek za úschovu, správní poplatky katastru a případnou daň z příjmu, pokud nesplní podmínky pro osvobození. Teprve rozdíl mezi kupní cenou a součtem těchto položek ukáže, kolik z prodeje reálně zbude. Konkrétní podmínky předčasného splacení a náhradu nákladů si má každý ověřit přímo u své banky, protože se liší podle data uzavření smlouvy i podle toho, kdy naposledy proběhla refixace.