Na shromáždění společenství vlastníků dorazí lidé, kteří dohromady drží 52 procent hlasů v domě. Pro výměnu výtahu jich hlasuje o něco víc než polovina, tedy zhruba 27 procent hlasů celého domu, a usnesení přesto platí. Hlasování SVJ nepočítá zvednuté ruce, ale podíly na společných částech, a zákon přitom pracuje se dvěma různými hranicemi: jednou pro to, aby se shromáždění vůbec mohlo usnášet, druhou pro přijetí konkrétního rozhodnutí.

Hlas má váhu podle podílu na domě, ne podle bytu

Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti svého podílu na společných částech. Tak zní § 1206 odst. 1 občanského zákoníku. Vlastník garsonky o 32 metrech čtverečních má proto poloviční váhu hlasu než soused s bytem o 64 metrech, i když oba sedí na stejné židli a oba za byt zaplatili vlastní peníze. Velikost podílu je zapsaná v prohlášení vlastníka a na listu vlastnictví, obvykle jako zlomek ve tvaru 654/10000. Pokud jednu z jednotek v domě vlastní samo společenství, k jejímu hlasu se podle stejného ustanovení nepřihlíží.

Odkud se ta čísla berou, upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Podlahovou plochu bytu podle jeho § 3 tvoří půdorysná plocha všech místností včetně svislých konstrukcí uvnitř bytu a zabudovaných předmětů. U mezonetu se ze schodiště započítá jen jeho spodní průmět, plocha pod galerií se počítá tehdy, když podchodná výška dosahuje alespoň 230 centimetrů, a výsledek se uvádí v metrech čtverečních zaokrouhlený na jedno desetinné místo. Kdo si chce svoji váhu hlasu ověřit, najde ji rychleji na listu vlastnictví než měřením pásmem. Jak společenství vzniká, co spravuje a jaké povinnosti z členství plynou, shrnuje článek SVJ, co to je: vznik, stanovy a povinnosti vlastníků bytů.

Dvě hranice, které se v domech pletou nejčastěji

Podle § 1206 odst. 2 je shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se pak vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují počet vyšší. Jde o dva odlišné výpočty a každý z nich má jiného jmenovatele.

Na příkladu domu, kde je součet podílů vyjádřený jako 10 000, to vypadá takhle. Aby shromáždění mohlo jednat, musí být přítomni vlastníci s více než 5 000 hlasy. Sejde-li se jich 5 200, kvórum je splněné a jednání může začít. Pro přijetí běžného usnesení pak stačí 2 601 hlasů, tedy nadpoloviční většina z přítomných 5 200. To je necelá třetina hlasů celého domu, a právě proto se opakovaně stává, že o rekonstrukci za miliony korun rozhodne menšina vlastníků.

Kdo na shromáždění nepřijde a nikoho nezmocní, o dění v domě nerozhoduje vůbec.

Stanovy můžou kvórum zpřísnit, snížit ho ale nesmí

Některá společenství se pokusila problém s docházkou vyřešit tím, že si do stanov napsala nižší hranici usnášeníschopnosti, například třetinu hlasů. Takové ustanovení je neplatné. Advokát Vladimír Jašek z kanceláře JAŠEK LEGAL v odborném článku pro server epravo.cz upozorňuje na usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2062/2020, podle kterého má věta o usnášeníschopnosti v § 1206 odst. 2 donucující povahu a usnesení, které požadavek na usnášeníschopnost zmírňuje pod zákonnou hranici, odporuje zákonu. Opačným směrem stanovy zasahovat můžou. Zákon v § 1206 odst. 2 s vyšším počtem hlasů výslovně počítá, stanovy ho proto můžou navázat na citlivé body, typicky na úvěr, zástavu domu nebo změnu stanov.

Náhradní shromáždění sníží hranici na 40 procent

Novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb., účinná od 1. července 2020, přidala do § 1210 institut náhradního shromáždění. Připouštějí-li stanovy jeho konání, je náhradní shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 procent všech hlasů.

Rozhoduje ale úvodní podmínka: konání náhradního shromáždění musí připouštět stanovy. Stanovy, které vznikly před polovinou roku 2020, o náhradním shromáždění nevědí, protože v době jejich schválení taková možnost v zákoně nebyla. Bez jejich změny se hranice 40 procent použít nedá. Změna stanov už nevyžaduje formu veřejné listiny, což § 1200 odst. 5 potvrzuje výslovně, takže odpadá náklad na notáře. Podrobná pravidla svolání náhradního shromáždění, tedy lhůty i rozsah programu, by měly stanovy vyřešit rovnou, jinak se o nich v domě povede spor.

Per rollam: hlasování mimo zasedání

Když se shromáždění nesejde v dostatečném počtu, nemusí být všechno ztracené. Podle § 1211 odst. 1 může ten, kdo je oprávněn shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě, aby vlastníci rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. Tomuhle postupu se říká per rollam, tedy hlasování oběžníkem. Stanovy ho můžou upravit šířeji, proto se vyplatí do nich před přípravou hlasování nahlédnout.

Návrh musí podle § 1211 odst. 3 obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj o tom, kde jsou zveřejněny, a lhůtu, ve které se má vlastník vyjádřit. Neurčí-li stanovy lhůtu delší, platí patnáct dní. Pokud zákon nebo stanovy vyžadují, aby přijetí rozhodnutí bylo osvědčeno veřejnou listinou, musí mít formu veřejné listiny i samotný návrh a vlastníkům se rozesílá její kopie.

Forma vyjádření je přísná. Podle § 1212 se k platnosti hlasování vyžaduje vyjádření vlastníka s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. E-mail bez podpisu tedy neobstojí a tam, kde zákon nebo stanovy vyžadují veřejnou listinu, musí být podpis úředně ověřený. Statutární orgán pak podle § 1213 oznámí vlastníkům písemně výsledek hlasování a v případě přijatého usnesení i jeho celý obsah.

Nejpodstatnější je způsob počítání. Ustanovení § 1214 určuje, že většina se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže zákon stanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků. Kdo se nevyjádří, hlasuje fakticky proti návrhu, protože jeho hlas ve jmenovateli zůstává. Per rollam proto nebývá jednodušší cestou k prosazení sporného bodu, spíš naopak.

Co musí odhlasovat shromáždění a co ne

Výčet věcí, o kterých rozhoduje shromáždění, je v § 1208. Patří do něj:

  • změna stanov,
  • volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
  • schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období,
  • schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování jejich cen na jednotky,
  • předchozí souhlas k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých i movitých věcí, k uzavření smlouvy o úvěru a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva,
  • určení osoby zajišťující činnosti správy domu a pozemku,
  • další záležitosti, které určí zákon nebo stanovy, případně které si shromáždění vyhradí.

U oprav rozhoduje o hlasování cena. Podle § 1208 písm. e) patří do působnosti shromáždění rozhodnutí o opravě, údržbě nebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, jestliže náklady převyšují částku stanovenou prováděcím předpisem. Tou je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které v § 13 odst. 2 pracuje s hranicí 1 000 korun v průměru na každou jednotku v jednotlivém případě, pokud stanovy neurčí jinak. U nabytí a zcizení movitých věcí stanoví § 13 odst. 1 téhož nařízení limit 10 000 korun ročně.

V domě o dvaceti jednotkách jde tedy o opravu zhruba do 20 000 korun, o které shromáždění hlasovat nemusí. U oprav způsobených havárií na společných částech se tento limit podle nařízení neuplatní.

Plná moc a spoluvlastníci jednotky

Zastoupení na shromáždění řeší většina společenství plnou mocí. Občanský zákoník pro ni v části o bytovém spoluvlastnictví zvláštní formu nestanoví, rozhoduje tedy úprava ve stanovách. Ta často vyžaduje písemnou plnou moc odevzdanou před zahájením jednání a někdy omezuje počet vlastníků, které smí jeden člověk zastupovat. Kde stanovy mlčí, je vhodné se před sporným hlasováním poradit s advokátem, protože zpochybněná plná moc dokáže shodit celé usnesení.

U jednotky ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů platí pravidlo z § 1185 odst. 2. Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. Manželé tedy nemají na shromáždění dva samostatné hlasy, ale jeden hlas příslušející jednotce, uplatněný jejich společným zástupcem.

Když vlastník s výsledkem nesouhlasí

Přehlasovaný vlastník má obranu, ale krátkou. Je-li pro to důležitý důvod, může podle § 1209 odst. 1 navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl, a může přitom navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

Lhůta tedy neběží od doručení zápisu, ale od okamžiku, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Rozdíl je citelný u lidí, kteří byt pronajímají a poštu ze společenství čtou se zpožděním. Soud pak podle § 1209 odst. 2 uspořádá poměry vlastníků podle slušného uvážení a může rozhodnout, zda se má usnesení uskutečnit bez výhrad, s výhradami, proti zajištění, nebo vůbec ne. Samostatnou cestu otevírá § 1209 odst. 3 pro situaci, kdy shromáždění nerozhodlo, protože nebylo způsobilé se usnášet, a věc přitom odklad snese jen těžko. Ani jedna z těchto cest nefunguje ze dne na den, což je u havarijní opravy podstatné.

Na co si dát pozor

Prezenční listina je při sporu o platnost usnesení důležitější než samotný zápis. Musí z ní jít spočítat, kolik hlasů bylo přítomných v okamžiku hlasování, ne jen kolik lidí přišlo, a k tomu patří evidence odevzdaných plných mocí a poznámka o tom, kdo odešel dřív. Když se ze zápisu nedá ověřit splnění kvóra podle § 1206 odst. 2, má napadené usnesení u soudu podstatně slabší pozici.

Druhá častá chyba se týká per rollam. Organizátoři někdy počítají většinu jen z těch, kdo odpověděli, což § 1214 nepřipouští. Třetí past leží ve stanovách starších než červenec 2020, které nepočítají s náhradním shromážděním a někdy obsahují neplatně snížené kvórum. U sporných bodů, typicky u zástavy domu, úvěru nebo změny prohlášení podle § 1169, se vyplatí nechat postup zkontrolovat advokátem předem, protože náprava po zápisu do rejstříku nebo po podpisu úvěrové smlouvy stojí mnohonásobně víc než konzultace.

Kolik hlasů stačí a kolik je potřeba mít v záloze

Hlasování SVJ stojí na podílech na společných částech, ne na počtu bytů ani na počtu přítomných lidí. Shromáždění je usnášeníschopné, když jsou přítomni vlastníci s většinou všech hlasů, a rozhodnutí padne souhlasem většiny hlasů přítomných, pokud stanovy nebo zákon nežádají víc. Stanovy můžou hranici zvýšit, snížit ji nesmí, a od července 2020 můžou zavést náhradní shromáždění s kvórem 40 procent všech hlasů. Rozhodování mimo zasedání funguje jako záložní postup, u něj se ale většina počítá ze všech hlasů v domě a mlčení hraje proti návrhu. Přehlasovaný vlastník má tři měsíce na to, aby se obrátil na soud.

Praktický dopad je jednoduchý. Dům, kde na shromáždění chodí vlastníci s 55 procenty hlasů, rozhoduje rychle a levně. Dům, kde se kvórum dlouhodobě nesejde, platí za každou opravu navíc časem, korespondencí a nakonec i vyššími cenami havarijních zásahů.