Statutárním orgánem společenství vlastníků je podle § 1205 občanského zákoníku výbor, ledaže stanovy určí, že tuhle roli má předseda SVJ. Rozdíl vypadá na papíře jako formalita, ve skutečnosti ale rozhoduje o tom, kdo smí sám podepsat smlouvu s dodavatelem tepla a kdo se nejdřív musí domluvit s ostatními. Odměnu za výkon funkce schvaluje shromáždění vlastníků a od ledna 2026 se z ní odvádí pojistné podle jiných pravidel než dřív. Odpovědnost je v obou variantách stejná a v krajním případě dopadá na soukromý majetek.

Výbor, nebo předseda: co si dům zvolí ve stanovách

Občanský zákoník v § 1205 odst. 1 uvádí, že nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění a statutárním orgánem výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Dům si tedy vybírá mezi kolektivním a jednočlenným orgánem. Počet členů výboru zákon nepředepisuje a nechává ho na stanovách. V praxi se potkáte s tříčlennými i pětičlennými výbory.

Praktický rozdíl se ukáže při podpisu. Předseda jako jednočlenný orgán jedná za společenství sám, kdežto členové výboru se musí nejdřív usnést a teprve poté může výbor jednat navenek, takže na smlouvu s úklidovou firmou i na objednávku revize výtahu potřebují společné rozhodnutí. Menší domy o deseti nebo patnácti jednotkách sahají častěji po předsedovi. Sehnat jednoho ochotného vlastníka bývá snazší než tři.

Vedle statutárního orgánu mohou stanovy zřídit další orgány, typicky kontrolní komisi nebo revizora, kteří hlídají hospodaření a předkládají o něm shromáždění zprávu. Zákon k tomu v § 1205 přidává jedno omezení: takto zřízenému orgánu nelze založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu, takže kontrolní komise sice může výboru vytknout chybu ve vyúčtování, ale nemůže za dům podepsat smlouvu ani předsedu odvolat. Délku funkčního období členů volených orgánů zákon u společenství vlastníků neurčuje, řídí se stanovami, ve kterých má smysl si ověřit, kdy volební období aktuálnímu výboru končí.

Volba a odvolávání členů volených orgánů patří podle § 1208 písm. b) občanského zákoníku do působnosti shromáždění. Stejné ustanovení vyhrazuje shromáždění i rozhodování o výši odměny těchto členů. Výbor si tedy nemůže vlastní odměnu odhlasovat sám ani ji zvýšit mimo shromáždění. Jak společenství vzniká a co všechno spadá do pravomoci shromáždění, popisuje článek Co je SVJ a jak funguje.

Co statutární orgán reálně dělá mezi shromážděními

Náplň práce výboru nebo předsedy je z velké části administrativa, kterou zvenčí nikdo nevidí. Patří sem uzavírání a hlídání smluv na teplo, vodu, úklid, odpady, výtah a pojištění domu, zadávání oprav, kontrola faktur, vedení účetnictví společenství, příprava rozpočtu i ročního vyúčtování služeb, hlídání termínů povinných revizí elektroinstalace, plynu, komínů a požárně bezpečnostních zařízení, svolávání shromáždění a pořizování zápisů. K tomu se přidává komunikace s vlastníky, kteří chtějí vědět, proč se letos platí víc, a vymáhání dluhů od těch, kdo neplatí vůbec. Většina těchto lidí přitom chodí do práce a výbor dělá po večerech. Řada společenství si proto najímá správcovskou firmu na účetnictví a technickou správu, jenže odpovědnost tím na správce nepřechází a zůstává na zvoleném orgánu.

Jedna povinnost se opomíjí často a mstí se dlouho. Změnu ve složení statutárního orgánu je nutné zapsat do rejstříku společenství vlastníků, který vede rejstříkový soud. Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, v § 11 odst. 2 ukládá podat návrh na zápis bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti, a pokud povinná osoba návrh nepodá do 15 dnů ode dne, kdy jí povinnost vznikla, může ho podle odstavce 3 podat každý, kdo na něm doloží právní zájem. Dokud v rejstříku figuruje starý předseda, banka ani dodavatel s novým jednat nemusí.

Kdo může být zvolen a proč to nemusí být soused

Podmínky pro členství ve voleném orgánu jsou v § 1205 odst. 2 občanského zákoníku úsporné. Způsobilý je ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. O vlastnictví bytu v domě tam není ani slovo, a členem výboru nebo předsedou se tak může stát i člověk, který v domě žádnou jednotku nemá, pokud to stanovy konkrétního společenství výslovně nevylučují. Starší stanovy takové omezení obsahují poměrně často. Před volbou má smysl otevřít vlastní stanovy, ne obecný výklad zákona.

Totéž ustanovení počítá i s tím, že členem voleného orgánu bude právnická osoba, protože mluví o jejím zástupci v takovém orgánu. Právě na tom stojí nabídka firem, které se prezentují jako profesionální předseda SVJ.

Externí předseda: co dům získá a co ztratí

Externího předsedu volí domy, kde se roky nikdo nehlásí, a domy, které mají za sebou spor a chtějí neutrální osobu. Získají člověka, který zná lhůty revizí, umí číst rozúčtování a nezmizí, když v neděli praskne stoupačka. Platí se ovšem měsíční paušál znatelně vyšší než symbolická odměna souseda a smlouva bývá uzavřená na několik let.

Slabina je jinde než v ceně. Externí předseda dům nezná zevnitř, na shromáždění přijede a odjede, o zatékání do sklepa se dozví až z e-mailu od jednoho z vlastníků a drobné závady, kterých by si soused všiml cestou pro poštu, se u něj nastřádají do jedné velké opravy. Část firem nabízí správcovské služby a funkci předsedy dohromady, kdy tentýž subjekt sám sobě zadává práci a sám ji kontroluje. Kdo takovou variantu zvažuje, měl by si ve smlouvě ohlídat výpovědní dobu a způsob řešení střetu zájmů.

Odměna: schvaluje ji shromáždění, daní se jako mzda

Konkrétní částku odměny v zákoně nenajdete. Určují ji stanovy a usnesení shromáždění a dům od domu se liší, od nulové odměny v malých společenstvích, kde funkci bere soused jako sousedskou výpomoc, po pravidelný měsíční paušál u velkých domů s externím předsedou. Usnesení by mělo výslovně říct, jestli jde o částku hrubou, nebo čistou. Bez toho se rozdíl mezi představou vlastníků a skutečnou výplatou vysvětluje zpětně a nepříjemně.

Odměna se hradí ze společných peněz, konkrétně z příspěvků na správu domu a pozemku, které platí všichni vlastníci podle svých podílů. Kdo má pocit, že si výbor účtuje moc, se na její výši může ptát na shromáždění a hlasovat proti schválení.

Odměna člena orgánu právnické osoby je podle § 6 odst. 1 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, příjmem ze závislé činnosti. Společenství se v roli plátce chová jako zaměstnavatel: sráží zálohu na daň, nebo daň zvláštní sazbou podle § 6 odst. 4, pokud člen orgánu neučinil prohlášení k dani a jeho měsíční příjem u téhož plátce nedosahuje částky rozhodné pro účast na nemocenském pojištění.

Rozhodný příjem zůstává v roce 2026 na 4 500 Kč měsíčně.

Vyplývá to z přehledu nejdůležitějších údajů pro sociální zabezpečení v roce 2026, který zveřejnila Česká správa sociálního zabezpečení. Od této hranice vzniká účast na nemocenském i důchodovém pojištění a z odměny se odvádí sociální pojistné, kde běžná sazba zaměstnavatele činí 24,8 procenta. Pod hranicí jde o zaměstnání malého rozsahu a sociální pojistné se neplatí.

Zdravotní pojištění se u odměn ve statutárním orgánu společenství dlouho chovalo jinak a odvádělo se z jakékoli částky, i z pětistovky měsíčně. Od 1. ledna 2026 se podle novelizovaného § 5 zákona č. 48/1997 Sb., o veřejném zdravotním pojištění, odvádí až od započitatelného příjmu ve výši rozhodné částky, tedy od stejných 4 500 Kč. Společenstvím tím odpadla měsíční hlášení pojišťovnám kvůli symbolickým odměnám. U členů orgánu, kteří v domě jednotku nevlastní, se výklady rozcházejí, takže konkrétní případ je rozumné ověřit přímo u příslušné zdravotní pojišťovny.

Změny tím nekončí. Srážková daň u příjmů ze závislé činnosti má k 1. lednu 2027 skončit úplně a nahradit ji záloha na daň, což dopadne i na drobné odměny ve výborech. Přesnou podobu nového režimu je vhodné ověřit u Finanční správy.

Kdy člen výboru ručí vlastním majetkem

Administrativu je vidět. Odpovědnost si nový předseda uvědomí většinou až u prvního sporu. Podle § 159 odst. 1 občanského zákoníku se ten, kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje vykonávat ji s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Zákon dodává, že nedbale jedná ten, kdo této péče řádného hospodáře není schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. Věta „nikdo jiný to dělat nechtěl“ tedy sama o sobě neomlouvá.

Funkci člen orgánu vykonává osobně. Podle § 159 odst. 2 může pro jednotlivý případ zmocnit jiného člena téhož orgánu, ne však kohokoli zvenčí a ne natrvalo, takže představa, že zvolený předseda předá agendu známému a sám se na rok odmlčí, s výkonem funkce podle zákona nesedí.

Tvrdá část je ve třetím odstavci. Pokud člen voleného orgánu nenahradí právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ručí věřiteli za dluh společenství v rozsahu, v jakém škodu nenahradil. Znamená to, že u nezaplacené faktury dodavatele může být postižen soukromý majetek předsedy. Pro domy, které si vzaly úvěr na zateplení a dostaly se do potíží se splácením, to není teoretická úvaha.

Proti tomuto riziku se dá sjednat pojištění odpovědnosti členů orgánů, které platí společenství ze společných peněz. Úmysl nekryje a rozsah výluk se mezi pojistiteli výrazně liší, takže smlouvu má smysl přečíst dřív, než škoda vznikne.

Na co si dát pozor

Nejčastější chybou bývá odměna vyplácená bez usnesení shromáždění, jen podle zvyklosti zavedené před lety. Rozhodování o výši odměn členů volených orgánů patří shromáždění, takže výplata bez schválení je z pohledu hospodaření sporná a nový výbor ji při kontrole těžko obhájí.

Druhá past je odchod z funkce. Rezignace jednoho člena chod domu neochromí, ale když odstoupí celý výbor naráz, společenství se mnohdy měsíce nedostane k účtu ani neobjedná opravu, dokud shromáždění nezvolí náhradu a změna se nezapíše do rejstříku.

Při výměně statutárního orgánu si nový výbor vyžádá kompletní dokumentaci: účetnictví, smlouvy s dodavateli, zápisy ze shromáždění, revizní zprávy, přístupy k bankovnímu účtu a evidenci vlastníků. Předání na dobré slovo končívá tím, že se dva roky dohledávají faktury.

U externího předsedy si dům před hlasováním ověří délku smlouvy, výpovědní dobu, rozsah služeb zahrnutých v paušálu a to, kdo dům zastupuje při havárii mimo pracovní dobu, protože právě prasklý rozvod v sobotu večer ukáže, jestli je smlouva napsaná ve prospěch domu, nebo dodavatele.

Co si z funkce odnést, než ji dům někomu svěří

Statutárním orgánem SVJ je výbor, pokud stanovy neurčí předsedu společenství vlastníků. Volí a odvolává ho shromáždění, kterému patří i rozhodování o výši odměny. Odměna je příjmem ze závislé činnosti a od ledna 2026 se sociální i zdravotní pojistné odvádí shodně až od 4 500 Kč hrubého měsíčně. Členem voleného orgánu může být i nevlastník nebo právnická osoba, pokud to stanovy nevylučují. Odpovědnost je osobní a při nenahrazené škodě sahá až na soukromý majetek člena orgánu. Kdo o funkci uvažuje, ať si nejdřív přečte stanovy svého domu a zjistí, jestli má společenství sjednané pojištění odpovědnosti orgánů a jak vypadá poslední účetní závěrka.