DPH u nemovitostí neplatí každý prodej bytu nebo domu. Týká se hlavně nové výstavby, kterou prodává firma nebo podnikatel registrovaný jako plátce daně, typicky developer. Sazba se přitom liší podle velikosti bytu nebo domu a od toho, jak dávno byla stavba dokončená, závisí, jestli je prodej od daně osvobozený.

Kdy se DPH u nemovitosti řeší vůbec

DPH se uplatňuje jen tam, kde nemovitost prodává plátce daně z přidané hodnoty v rámci své ekonomické činnosti. Prodá-li byt jeden soukromý vlastník druhému a ani jeden z nich není plátcem DPH v souvislosti s touto transakcí, daň z přidané hodnoty se do ceny vůbec nepromítá. Ostatní daně, které se u vlastnictví a prodeje nemovitosti řeší, shrnuje Daně u nemovitostí: přehled daně z prodeje i vlastnictví. Nejčastěji se s DPH kupující setká u nového bytu od developera. Cena v takové nabídce bývá uvedená jako konečná, tedy s daní už zahrnutou, ale kupující by si měl v kupní smlouvě vždy ověřit, jestli je uvedená cena s DPH, nebo bez něj. U rekonstruovaných nemovitostí, které prodává firma zabývající se jejich nákupem a opravou za účelem dalšího prodeje, se DPH může uplatnit také, záleží na konkrétních okolnostech obchodu.

Základní sazba 21 % a snížená sazba 12 %

Obecná, základní sazba DPH v Česku činí 21 procent. U staveb pro takzvané sociální bydlení se ale použije snížená sazba 12 procent. Rozdíl mezi oběma sazbami dělá u ceny bytu v řádu statisíc korun, takže se vyplatí vědět, do které kategorie konkrétní nemovitost spadá. Která sazba se použije, neurčuje kupující ani prodávající podle vlastního uvážení. Řídí se tím, jestli byt nebo dům splňuje zákonnou definici stavby pro sociální bydlení. Definice stojí na podlahové ploše, ne na tom, kdo v bytě bude bydlet nebo jaký má příjem.

Co je sociální bydlení a jaké má limity

Bytem pro sociální bydlení se rozumí byt, jehož celková podlahová plocha nepřesahuje 120 metrů čtverečních. Rodinným domem pro sociální bydlení je dům s celkovou podlahovou plochou do 350 metrů čtverečních. U bytu i domu, které se do těchto limitů vejdou, se na výstavbu a dodání uplatní snížená sazba 12 procent. Přesáhne-li nemovitost stanovený limit, na celou stavbu se uplatní základní sazba 21 procent, ne jen na část plochy nad limitem. Rozdíl mezi bytem se 118 a 122 metry čtverečními tak může znamenat rozdíl v sazbě daně u celé kupní ceny, ne jen u čtyř metrů navíc.

Jak je to u bytových domů

U bytových domů se limit posuzuje jinak než u jednotlivého bytu. Podle aktuální úpravy stačí, aby víc než polovina podlahové plochy domu připadala na byty spadající pod limit sociálního bydlení. Bytový dům tak může mít i pár větších jednotek nad 120 metrů čtverečních nebo nebytové prostory, a snížená sazba se přesto uplatní na tu část, která podmínky sociálního bydlení splňuje. Přesné podmínky je dobré ověřit u prodávajícího nebo na stránkách Finanční správy.

Tahle změna má dopad hlavně na developerské projekty s různorodou skladbou bytů, ne na koupi jednotlivého bytu člověkem, který řeší vlastní bydlení. Kupující jednoho konkrétního bytu se prakticky pořád řídí tím, jestli jeho vlastní jednotka splňuje limit 120 metrů čtverečních.

Kdy je prodej nemovitosti osvobozený od DPH

Vedle sazby řeší zákon o DPH i to, jestli se z prodeje nemovitosti daň platí vůbec. Od 1. července 2025 platí nové pravidlo: druhý a každý další úplatný převod dokončené nemovitosti je vždy osvobozený od DPH, bez ohledu na to, jak dlouho po dokončení k němu dojde. První úplatný převod nemovitosti po jejím dokončení je zdaněný, pokud k němu dojde nejpozději do konce 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byla stavba dokončená. Po uplynutí této lhůty je od DPH osvobozený i první prodej. Dokončením se rozumí den nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo den splnění podmínek pro trvalé užívání stavby, pokud se pro ni kolaudační rozhodnutí nevydává.

Předchozí úprava, platná do 30. června 2025, stanovovala mnohem delší lhůtu pěti let od kolaudace. Změnu na 23 měsíců přinesla novela zákona o DPH, která reaguje na rozsudek Soudního dvora Evropské unie ve věci Kozuba Premium Selection. Ten řekl, že zdanění dodání dokončené nemovitosti má proběhnout jen jednou, ne opakovaně po každé delší době držení.

Co znamená podstatná změna dokončené stavby

Lhůta se nepočítá jen od prvního dokončení stavby. Pokud na nemovitosti proběhne takzvaná podstatná změna dokončené stavby, běží 23měsíční lhůta znovu od data, kdy nemovitost prošla novým schválením užívání po této změně.

Za podstatnou změnu se podle aktuální úpravy považuje taková úprava, rekonstrukce nebo přístavba, při které se zároveň mění způsob využití stavby nebo podmínky jejího obývání a náklady na úpravu přesáhnou 30 procent hodnoty, kterou má nemovitost při následném prodeji. Běžná údržba, malování nebo výměna podlahové krytiny se za podstatnou změnu nepovažuje. Rozsáhlá přestavba, která mění dispozici domu nebo výrazně zvyšuje jeho hodnotu, se za ni považovat může. U konkrétní rekonstrukce, kde není jasné, jestli se do definice podstatné změny vejde, je vhodné situaci probrat s daňovým poradcem ještě před prodejem, ne až poté, co finanční úřad dodatečně vyměří daň.

Firma koupí starý byt, zrekonstruuje ho a znovu prodá

V praxi se běžně objevuje i jiný model, než je developer stavějící od základu. Firma koupí starší byt, projde větší rekonstrukcí a byt znovu nabídne k prodeji. Tady rozhoduje právě to, jestli rekonstrukce splňuje definici podstatné změny dokončené stavby. Pokud náklady na rekonstrukci přesáhnou 30 procent budoucí prodejní ceny a zároveň se mění způsob využití nebo podmínky obývání bytu, běží od nového schválení užívání nová 23měsíční lhůta stejně, jako by šlo o zcela novou stavbu. Prodej takového bytu firmou, která je plátcem DPH, v této lhůtě DPH podléhá. Pokud rekonstrukce definici podstatné změny nesplní, třeba proto, že šlo jen o výměnu podlah a vymalování bez zásahu do dispozice, na prodej se vztahuje osvobození jako na kterýkoli jiný starší byt.

Kupující rekonstruovaného bytu od firmy by si měl nechat ukázat, jak velký byl rozsah a náklad rekonstrukce a jestli firma byt sama nabízí jako novou stavbu, nebo jako starší nemovitost po opravě. Rozdíl se může promítnout přímo do ceny podle toho, jestli je transakce zatížená DPH, nebo ne.

Modelový příklad rozdílu mezi sazbami

Rozdíl mezi 21 a 12 procenty se dá ukázat na zjednodušeném příkladu. Pokud by základ daně za byt činil čtyři miliony korun, DPH ve výši 21 procent by k této částce přidalo 840 tisíc korun. Při snížené sazbě 12 procent by daň ze stejného základu vyšla na 480 tisíc korun. Rozdíl 360 tisíc korun u jediné transakce ukazuje, proč se vyplatí vědět, do které kategorie konkrétní byt spadá, ještě než kupující podepíše rezervační smlouvu.

Skutečná cena konkrétního bytu se samozřejmě odvíjí od lokality, developera a aktuální nabídky na trhu, modelový příklad slouží jen k ilustraci mechaniky výpočtu, ne k odhadu reálných cen.

Pozemky a DPH

Zvláštní kapitolou jsou samotné pozemky bez stavby. Prodej pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou a zároveň není takzvaným stavebním pozemkem, je od DPH osvobozený. Stavebním pozemkem se rozumí pozemek, na kterém má vzniknout stavba pevně spojená se zemí a který už byl nebo je předmětem stavebních prací nebo správních úkonů směřujících k výstavbě, případně na němž lze na základě povolení stavbu umístit. Prodej louky nebo lesního pozemku bez vazby na budoucí výstavbu tak DPH obvykle nepodléhá. Naopak pozemek připravený developerem k zástavbě, u kterého už běží stavební řízení nebo probíhají přípravné práce, se z pohledu DPH posuzuje jako stavební pozemek a při prodeji plátcem daně dani podléhá. Hranice mezi oběma kategoriemi bývá v konkrétních případech sporná, a proto se u prodeje většího pozemku s nejasným statusem vyplatí požádat prodávajícího o vyjádření, jak pozemek z pohledu DPH klasifikuje.

Kdo je vlastně plátcem DPH

DPH se v cenách nemovitostí objevuje jen tehdy, když prodávající je plátcem daně z přidané hodnoty. Plátcem se firma nebo podnikatel stává buď povinně po překročení zákonem stanoveného obratu, nebo dobrovolně, pokud se k registraci sám přihlásí. Většina developerů, kteří pravidelně staví a prodávají nové byty, je plátcem DPH automaticky, protože jejich obrat limit dávno překračuje. Naproti tomu soukromá osoba, která příležitostně prodá vlastní byt nebo dům, plátcem DPH kvůli tomuto jednorázovému prodeji nebývá, pokud sama nepodniká v oblasti nemovitostí a není plátcem z jiného důvodu. To je hlavní důvod, proč se DPH u prodejů starších bytů mezi lidmi prakticky neobjevuje, zatímco u nové výstavby od developerů je běžnou součástí ceny.

Prodej mezi soukromými osobami a darování

Prodej staršího bytu mezi dvěma soukromými osobami, kde ani jedna z nich není plátcem DPH v souvislosti s obchodem, se z pohledu DPH neřeší vůbec, protože chybí základní podmínka, tedy dodání zboží plátcem daně v rámci ekonomické činnosti.

Podobně to platí i u darování nemovitosti. Jde o bezúplatný převod, ne o dodání za úplatu, takže se na něj DPH z principu nevztahuje, ať už dárce s obdarovaným příbuzní jsou, nebo ne. Podmínky, za kterých se darování nemovitosti řeší z pohledu daně z příjmů, popisuje Darování nemovitosti a daň: kdy se platí, kdy je osvobozeno. Jiná situace nastává, když nemovitost daruje nebo prodává firma, která je plátcem DPH a nemovitost měla zařazenou ve svém obchodním majetku. Tam se posuzuje, jestli převod nepodléhá dani obdobně jako běžný prodej, takové případy jsou v praxi výrazně méně časté než darování mezi soukromými osobami a vyžadují individuální posouzení.

Na co si dát pozor

Kupující nového bytu by si měl v kupní smlouvě vždy zkontrolovat, jestli je uvedená cena s DPH, nebo bez něj, a jaká sazba se na byt vztahuje. U bytu blízko hranice 120 metrů čtverečních podlahové plochy stojí za to nechat si přesný výpočet plochy ukázat, protože rozdíl v sazbě dělá u celkové ceny citelný rozdíl.

Kdo kupuje nemovitost krátce po jejím dokončení nebo po větší rekonstrukci, by měl u prodávajícího ověřit, jestli jde o první, nebo už další úplatný převod po dokončení, a jak dlouho od kolaudace uplynulo. U hraničních případů, kde není jasné, jestli 23měsíční lhůta uplynula, nebo jestli rekonstrukce zakládá novou lhůtu jako podstatná změna stavby, se vyplatí požádat prodávajícího o doklad k datu dokončení a případně věc probrat s daňovým poradcem ještě před podpisem smlouvy.

Co si před koupí ověřit

DPH u nemovitosti se týká hlavně prodeje od plátce daně, ne prodeje mezi soukromými osobami. Základní sazba činí 21 procent, snížená 12 procent platí u bytů do 120 metrů čtverečních a rodinných domů do 350 metrů čtverečních podlahové plochy. První prodej dokončené nemovitosti je zdaněný jen do konce 23. kalendářního měsíce po jejím dokončení, každý další prodej i první prodej po uplynutí této lhůty je od DPH osvobozený. Kdo si u nové nemovitosti ověří datum kolaudace a přesnou podlahovou plochu, má jasno v tom, jakou sazbu a jestli vůbec bude v ceně DPH platit.