Pronajímatel, který u daně z pronájmu zvolí skutečné výdaje místo paušálu, může k nákladům přičíst i odpis nemovitosti, tedy postupné rozpuštění pořizovací ceny do daňových výdajů. U bytu v hodnotě milionů korun jde ročně o desítky tisíc korun navíc, o které se sníží základ daně. Podmínka je jediná, ale striktní: paušál a odpis se nedají kombinovat, a rok strávený pod paušálem odpisově propadne. Rozdíl mezi paušálem a skutečnými výdaji vysvětluje článek Daň z příjmu z pronájmu (§9): paušál vs. skutečné výdaje. Tenhle text jde dál, k tomu, jak přesně odpis funguje a co dalšího si pronajímatel kromě odpisu může odečíst. Kompletní srovnání paušálu, skutečných výdajů a odpisů na konkrétním příkladu bytu pak rozebírá článek Daň z pronájmu bytu: co přiznat, co odečíst a jak odpisovat.

Co odpis vlastně dělá se základem daně

Odpis nemovitosti při pronájmu znamená, že si vlastník nesmí pořizovací cenu bytu nebo domu odečíst od daně najednou v roce koupě. Zákon mu ji rozloží do nákladů postupně, po dobu, kterou určuje takzvaná odpisová skupina. Každý rok si tak pronajímatel odečte jen část ceny, ne celou částku.

Smysl je jasný, i když ho text zákona výslovně nevysvětluje: nemovitost slouží k pronájmu roky, takže i její cena se do nákladů rozkládá podle toho, jak dlouho vydělává. U bytu koupeného za dva a půl milionu korun to v praxi znamená odpis v řádu desítek tisíc korun ročně, roky po sobě, dokud se celá cena nerozpustí.

Odpisy jsou dostupné jen v režimu skutečných výdajů. Kdo zvolí paušál, o možnost odpisovat v daném roce přijde. Podrobněji o tom dál v textu.

Kdy nemovitost jde odpisovat a kdy ne

Budovy, byty a bytové jednotky patří mezi hmotný majetek, který lze odpisovat, a to bez ohledu na jejich cenu. U movitých věcí zákon zná osmdesátitisícovou hranici, u nemovitostí žádná taková hranice neplatí. Pozemek se ale mezi odpisovaný majetek nepočítá.

U rodinného domu se s tím počítá tak, že se z celkové kupní ceny nebo znaleckého ocenění vyčlení samostatná hodnota pozemku a odpisuje se jen zbytek připadající na stavbu. Kdo si tohle rozdělení neudělá sám, riskuje, že finanční úřad odpis přepočítá a uzná nižší částku, než jakou si původně uplatnil.

Komplikace nastává u nemovitosti nabyté darem nebo děděním. Bezúplatné nabytí, které bylo od daně z příjmů osvobozené nebo jí vůbec nepodléhalo, je ze zákona vyloučené z odpisování. Kdo dostane byt darem od rodičů nebo ho zdědí, obvykle novou řadu odpisů rozjet nemůže. U zděděné nemovitosti, kterou už předtím pronajímal a odpisoval sám zůstavitel, se situace může lišit a řeší se individuálně. Tahle výjimka se dá snadno přehlédnout, takže kdo do pronájmu vstupuje s nemovitostí po předkovi, udělá dobře, když si možnost odpisovat ověří u daňového poradce dřív, než si odpis sám naplánuje do přiznání. U nemovitosti ve spoluvlastnictví víc osob si každý spoluvlastník odpisuje jen svůj podíl, počítaný z části vstupní ceny odpovídající velikosti jeho podílu. Nejde tedy o to, že by odpis uplatňoval jen jeden z vlastníků za celou nemovitost. Sourozenci, kteří dům společně zdědili a pronajímají ho, si tak každý vede vlastní odpis podle svého dílu, ne podle společného celku.

Jak se počítá vstupní cena

Základem, ze kterého se odpis počítá, je takzvaná vstupní cena nemovitosti. Jak se určí, závisí na tom, kolik let uplynulo mezi pořízením nemovitosti a zahájením pronájmu.

Pokud vlastník nemovitost koupil míň než pět let před tím, než ji začal pronajímat, vstupní cenou je jeho skutečná pořizovací cena, zvýšená o doložené výdaje na technické zhodnocení provedené do zahájení nájmu. Stačí tedy vzít kupní smlouvu a k ní přičíst faktury za rekonstrukci, která byla technickým zhodnocením, pokud nějaká proběhla. Pokud mezi koupí a zahájením pronájmu uplynulo víc než pět let, na starou kupní cenu se už spoléhat nedá. Vstupní cenou se stává takzvaná reprodukční pořizovací cena, tedy odhad hodnoty nemovitosti zpracovaný znalcem k datu, kdy pronájem začíná. Kdo koupí byt v roce 2015 jako vlastní bydlení a k pronájmu ho nasadí až v roce 2026, nepočítá odpis z ceny, za kterou ho koupil, ale z aktuálního znaleckého ocenění.

Znalecký posudek něco stojí a chvíli trvá, než ho vlastník sežene. Kdo plánuje pronájem nemovitosti starší pěti let, udělá líp, když si posudek zajistí předem, ne až ve chvíli, kdy potřebuje podat přiznání a odpis do něj zahrnout.

Odpisová skupina a kolik se ročně odečte

Obytné budovy, byty a bytové domy patří do páté odpisové skupiny, u které zákon stanovuje dobu odpisování na třicet let. U rovnoměrného odpisování platí v prvním roce sazba 1,4 procenta ze vstupní ceny, v každém dalším roce pak 3,4 procenta.

Na konkrétním čísle to vypadá takto: byt se vstupní cenou 2 400 000 korun přinese v prvním roce odpis 33 600 korun, v každém dalším roce pak 81 600 korun, dokud se celá vstupní cena nerozpustí do nákladů.

Zákon nabízí i zrychlené odpisování, které funguje přes koeficienty místo procentních sazeb a v prvních letech odečte víc, v pozdějších letech míň. Pro pátou skupinu platí koeficient 30 v prvním roce a 31 v letech dalších. U stejného bytu za 2 400 000 korun vyjde první rok na 80 000 korun, tedy vstupní cena dělená koeficientem třicet. Druhý rok se počítá jako dvojnásobek zůstatkové ceny dělený rozdílem koeficientu a počtu let, po které se už odpisovalo, což při zůstatkové ceně 2 320 000 korun dá přibližně 154 700 korun. Zrychlená varianta tak naloží víc do prvních let a v dalších letech postupně ubírá, zatímco rovnoměrná zůstává po celou dobu stejná.

Který ze dvou způsobů si pronajímatel zvolí, záleží na tom, jestli chce vyšší odpočet hned na začátku, nebo raději rovnoměrnější rozložení. Rozhodnutí ale padá jen jednou, na celou dobu odpisování dané nemovitosti, a později se nedá otočit.

Kdo skutečné výdaje včetně odpisu uplatní, nevystačí si jen s fakturami. Zákon mu ukládá vést evidenci hmotného majetku, který odpisuje, i evidenci příjmů a výdajů v časovém sledu. Bez takové evidence se odpis při kontrole obhajuje jen těžko, i kdyby byl fakticky vypočítaný správně.

Co dalšího jde kromě odpisu odečíst

Odpis bývá nejvyšší jednotlivá položka, zdaleka ale ne jediná. U skutečných výdajů patří mezi uznatelné náklady i úroky z hypotečního úvěru vázaného na pronajímanou nemovitost, pojištění nemovitosti, provize realitní kanceláři za zprostředkování nájmu, odměna správci a daň z nemovitých věcí, kterou vlastník za daný rok zaplatil.

Modelový příklad ukazuje, jak se položky sčítají, pronajímatel s bytem o vstupní ceně 2 400 000 korun má za rok příjem z nájmu 180 000 korun. Kromě odpisu 81 600 korun zaplatí za rok úroky z hypotéky 40 000 korun a pojištění nemovitosti 3 000 korun. Uznatelné výdaje dohromady dělají 124 600 korun, takže dílčí základ daně z pronájmu klesne na 55 400 korun. Paušál by u stejného příjmu odečetl jen 54 000 korun, tedy méně než samotný odpis.

Praktický rozdíl je mezi opravou a technickým zhodnocením. Oprava, tedy uvedení něčeho zpět do původního stavu, jako je oprava kotle nebo výměna prasklého potrubí, jde do výdajů rovnou v roce, kdy proběhla a kdy ji vlastník zaplatil. Technické zhodnocení, tedy skutečné vylepšení nad rámec původního stavu, jako je přístavba, nová střecha jiného typu nebo kompletní rekonstrukce koupelny včetně rozvodů, se do výdajů nedostane najednou. Zvýší vstupní cenu nemovitosti a promítne se tak do vyšších odpisů v dalších letech. Bez dokladů je uznatelnost výdaje u finančního úřadu těžko obhajitelná. Faktury za opravy i za technické zhodnocení se vyplatí schraňovat průběžně, ne dohledávat na poslední chvíli před podáním přiznání.

Proč se odpisy a paušál nedají kombinovat

Tohle bývá nejdražší přehlédnutí celého tématu: kdo v některém zdaňovacím období uplatní paušál místo skutečných výdajů, nemůže si za stejný rok přičíst ani odpis. Odpisování se navíc kvůli paušálu nezastaví jen na povrchu. Rok pod paušálem se do celkové doby odpisování nezapočítá jako prodloužení, odpisuje se dál jen evidenčně, bez daňového efektu, jako by pronajímatel žádný odpis ten rok neměl. U bytu z předchozího příkladu, kde roční odpis dělá 81 600 korun, znamená jeden rok pod paušálem ztrátu přesně téhle částky na odpočtu, kterou nejde žádným způsobem dohnat později. Kdo tedy odpisy jednou rozjede, měl by mít pádný důvod, proč v některém roce přeskočit na paušál, protože cena za takové rozhodnutí je konkrétní a nevratná.

Na co si dát pozor

Reprodukční pořizovací cenu u nemovitosti starší pěti let nejde vytvořit od stolu. Vyžaduje znalecký posudek, a ten se vyplatí zajistit dřív, než pronajímatel nemovitost skutečně nabídne k pronájmu, ne až při podávání přiznání. Darovaná nebo zděděná nemovitost obvykle odpisovat nejde, a tahle výjimka se dá snadno přehlédnout u lidí, kteří dostali byt od rodiny a začínají ho poprvé pronajímat.

Volba mezi rovnoměrným a zrychleným odpisováním platí na celou dobu odpisování jedné konkrétní nemovitosti. Než se pronajímatel rozhodne, má smysl si spočítat obě varianty na reálném čísle vstupní ceny, ne se řídit tím, co použil naposledy u jiné nemovitosti.

U složitějších situací, spoluvlastnictví, zděděné nemovitosti po zůstaviteli, který sám odpisoval, nebo pochybností kolem hranice mezi opravou a technickým zhodnocením, se vyplatí konzultace s daňovým poradcem ještě před podáním přiznání, ne až po něm.

Co si před přiznáním spočítat

Odpis nemovitosti při pronájmu je dostupný jen v režimu skutečných výdajů a u bytů a domů se počítá po dobu třiceti let podle páté odpisové skupiny. Vstupní cena se liší podle toho, jestli vlastník nemovitost koupil víc, nebo míň než pět let před zahájením pronájmu, a jediný rok pod paušálem dokáže odpis nenávratně připravit o odpočet. Kdo zvažuje přechod na skutečné výdaje kvůli odpisům, udělá dobře, když si propočet udělá na reálných číslech své nemovitosti, ne na obecném odhadu.