Banka nerozhoduje podle dojmu z pohovoru, ale podle dokladů.
Kdo přijde s neúplnou složkou nebo s registrem plným starých dluhů, žádost si prodlouží o týdny, i kdyby jinak na hypotéku bez problémů dosáhl. Tenhle text shrnuje, co si připravit dopředu a co udělat, aby bonita vyšla lépe, než kdyby žadatel jen čekal, co banka řekne. Jak banka samotné maximum počítá, popisuje Na jakou hypotéku dosáhnu: jak banka počítá maximum, celý proces od žádosti po čerpání pak Hypotéka krok za krokem: kompletní průvodce.
Doklady, které banka chce vidět
Konkrétní seznam se liší podle banky a podle typu příjmu, základní okruh dokumentů se ale u většiny žádostí opakuje.
- Doklad totožnosti, obvykle občanský průkaz, u některých bank i druhý doklad.
- U zaměstnance potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele a pracovní smlouva, případně dodatky k ní.
- U živnostníka daňová přiznání za poslední jedno až dvě zdaňovací období, někdy i přehled o výši záloh na sociální a zdravotní pojištění.
- Výpisy z bankovního účtu za několik posledních měsíců, ze kterých banka vidí pravidelnost příjmů a výdajů.
- Doklady k nemovitosti, tedy rezervační nebo kupní smlouva, výpis z katastru nemovitostí, u výstavby stavební povolení nebo ohlášení a rozpočet stavby.
- Přehled stávajících závazků: úvěry, leasingy, limity na kreditních kartách a povolené přečerpání účtu, i u produktů, které žadatel aktivně nevyužívá.
Čím dřív má žadatel tyhle podklady pohromadě, tím rychleji banka žádost posoudí. Shánět je dodatečně, kus po kuse, patří mezi nejčastější důvody, proč se schvalování protahuje. U výpisů z účtu si banky obvykle nevystačí s posledním měsícem. Chtějí vidět delší období, aby si udělaly obrázek o pravidelnosti příjmů, ne o jednom náhodně dobrém měsíci. Kdo má výplatu na jiném účtu, než u kterého o hypotéku žádá, měl by počítat s tím, že bude dokládat výpisy odjinud, ne jen z účtu vedeného přímo u dané banky.
U živnostníků bývá dokládání složitější než u zaměstnanců. Banka se dívá na daňový základ, ne na obrat na účtu, takže živnostník, který si legálně snižuje daňový základ pomocí výdajových paušálů nebo jiných odpočtů, si tím zároveň snižuje i to, kolik mu banka na hypotéku uzná. Než se člověk rozhodne, jak bude za dané období danit, stojí za to spočítat, jaký to bude mít dopad na dosažitelnou výši úvěru, ne řešit to až ve chvíli, kdy už přiznání leží na finančním úřadě.
Jak zlepšit bonitu ještě před podáním žádosti
Bonita není pevné číslo, které žadatel nemůže ovlivnit. Pár kroků před podáním žádosti dokáže výsledek posunout.
Zrušení nevyužívaných kreditních karet a kontokorentu patří mezi nejúčinnější. Banka totiž do výpočtu často započítává celý limit karty, ne jen to, kolik z ní žadatel reálně čerpá. Kreditka s limitem třicet tisíc korun, kterou už rok nikdo nepoužil, tak snižuje dosažitelnou částku hypotéky stejně, jako kdyby ten limit byl vyčerpaný.
Doložení všech příjmů, i vedlejších, pomáhá tam, kde jsou stabilní a prokazatelné. Příjem z pronájmu bytu nebo dlouhodobě pravidelná brigáda mohou bonitu zvednout, pokud je žadatel doloží výpisy z účtu nebo smlouvou, ne jen ústním tvrzením. Přibrání spolužadatele, typicky partnera nebo rodiče, zvedne bonitu součtem příjmů celé domácnosti. Než do toho spolužadatel jde, stojí za to domluvit si předem, jak by se řešila situace, kdyby se vztah nebo bydlení v budoucnu změnily, protože závazek vůči bance běží dál bez ohledu na osobní vztahy mezi spolužadateli.
Předschválení, někdy nazývané předhypotéka, dá žadateli orientační částku ještě před tím, než má vybranou konkrétní nemovitost. S touhle informací v ruce se pak jedná s prodávajícím jistěji a rezervace nese menší riziko, že financování nakonec nevyjde.
Co si banka ověřuje v registrech
Banka si u žadatele ověřuje historii splácení v bankovním a nebankovním registru klientských informací, kam se zapisují dřívější i běžící úvěry a to, jak byly nebo jsou spláceny. Jedna zapomenutá nedoplacená faktura za mobilní tarif, která skončila u vymáhání, se tam objeví stejně jako velký nesplacený úvěr, a bance stačí i menší záznam k tomu, aby žádost zamítla nebo zpřísnila podmínky.
Výpis z vlastního registru si může každý vyžádat i sám, ještě před podáním žádosti o hypotéku. Kdo najde starý neuhrazený závazek, o kterém ani nevěděl, má šanci ho doplatit a nechat opravit záznam dřív, než na něj narazí banka uprostřed vyřizování žádosti. Řešit takovou nesrovnalost dodatečně, uprostřed schvalování hypotéky, trvá déle a pod tlakem termínu je to nepříjemnější.
Čeho se vyvarovat před podáním žádosti
Změna zaměstnání těsně před žádostí patří mezi časté komplikace. Kdo je ve zkušební nebo výpovědní době, nemusí bance stačit jako spolehlivý zdroj příjmu, i kdyby nová pozice byla lépe placená než ta předchozí.
Nový spotřebitelský úvěr nebo leasing sjednaný krátce před žádostí o hypotéku zvedá měsíční závazky a snižuje prostor pro novou splátku. Totéž platí pro víc žádostí o úvěr podaných najednou u různých institucí. Každý dotaz do registru zanechává stopu, a příliš mnoho dotazů v krátkém čase může na banku působit nedůvěryhodně, i kdyby žádný z úvěrů žadatel nakonec nečerpal.
Zatajování existujících závazků nemá smysl. Banka má přístup do registrů dlužníků a nesrovnalost mezi tím, co žadatel uvede, a tím, co registr ukáže, spíš uškodí důvěryhodnosti celé žádosti než to, že by se závazek prostě přiznal a zahrnul do výpočtu. Spoléhat na nejistý budoucí příjem jako na jistý zdroj splátky je riskantní i mimo pohled banky. Očekávaný bonus, prodej auta nebo dědictví, které ještě neproběhlo, nepatří do plánování měsíční splátky, i kdyby banka takový příjem k posouzení bonity vůbec nepřipustila.
Rezerva na vlastní zdroje
Banka obvykle vyžaduje, aby část ceny nemovitosti žadatel doplatil z vlastních úspor. Kromě téhle částky se hodí mít stranou rezervu na poplatky za odhad nemovitosti, na pojištění, na vklad do katastru a na první měsíce bydlení, kdy se často objeví nečekaný výdaj. Kdo jde do žádosti s minimem úspor a počítá jen s tím, co banka půjčí, nemá prostor na nic navíc, a první nečekaný účet ho zaskočí hned na začátku.
Modelová situace ukazuje rozdíl mezi dvěma žadateli se stejným příjmem. Jeden přijde do banky s aktivní kreditní kartou s nevyužitým limitem, se dvěma žádostmi o jiný úvěr podanými týden předtím a s daňovým přiznáním, které si nechal poslat od účetní teprve na poslední chvíli. Druhý přijde s kartou zrušenou měsíc dopředu, s jednou promyšlenou žádostí a s kompletní složkou dokladů. Oba mají na papíře stejný příjem, výsledná nabídka banky se ale může výrazně lišit, protože druhý žadatel bance nedal důvod k opatrnosti.
Na co si dát pozor
Podklady připravujte s předstihem, ne až ve chvíli, kdy má žadatel vybranou nemovitost a čas tlačí. Sehnat potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání trvá u některých zaměstnavatelů nebo účetních déle, než by člověk čekal. Jednu žádost dotáhněte do konce, než začnete oslovovat další banky souběžně. Porovnat nabídky víc bank dává smysl, ale dělá se to nejlíp přes jednoho hypotečního specialistu, který poptá víc institucí najednou, ne opakovaným podáváním samostatných žádostí, které zanechávají stopu v registru.
Nepodceňujte ani drobnosti kolem samotné nemovitosti, kupní nebo rezervační smlouva by měla obsahovat reálný termín na vyřízení financování, ne optimistický odhad bez rezervy. Když banka žádá dodatečný podklad k nemovitosti, třeba starší geometrický plán nebo potvrzení o bezdlužnosti, vyřiďte ho hned, ne až v momentě, kdy se blíží termín z rezervační smlouvy.
Kdy se vyplatí hypoteční specialista
Kdo má jednoduchou situaci, tedy stálý příjem ze zaměstnání, čistý registr a jasně definovanou nemovitost, zvládne přípravu žádosti sám. Složitější případy, třeba kombinace příjmu ze zaměstnání a z podnikání, spolužadatele s odlišnou bonitou nebo nemovitost s právním háčkem, se vyplatí probrat s hypotečním specialistou ještě před tím, než žadatel podá první žádost.
Specialista dopředu odhadne, které doklady konkrétní banka bude chtít navíc, a pomůže složku sestavit tak, aby banka neměla důvod se ptát na doplnění. U složitějších případů tahle příprava dokáže ušetřit víc času, než kolik stojí samotná konzultace.
Co z toho plyne
Kdo má doklady připravené předem, zruší nevyužívané kreditní karty a nezatíží se novým úvěrem těsně před žádostí, jde do jednání s bankou z lepší pozice. Bonita se dá ovlivnit ještě před podáním žádosti, ne až ve chvíli, kdy banka řekne své rozhodnutí.
