Exkluzivní zastoupení, kterému zákon říká výhradní realitní zprostředkování, smí realitní kancelář se spotřebitelem sjednat nejvýš na šest měsíců. Tenhle strop přinesl v roce 2020 zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, a spotřebitelská organizace dTest ho tehdy popsala jako pojistku klientů proti nedostatečné aktivitě kanceláře. Asociace realitních kanceláří ČR naopak výhradní smlouvu doporučuje, protože podle ní jedině jasně vymezený smluvní vztah zaručí rozsah i kvalitu služeb. Obě strany popisují tentýž papír z opačného konce. Jestli exkluzivita majiteli bytu nebo domu pomůže, nebo ho na půl roku sváže s kanceláří, která pro prodej nedělá skoro nic, rozhoduje text konkrétní smlouvy, hlavně pasáže o smluvní pokutě a o splatnosti provize.
Co exkluzivita majiteli bere a co mu nechává
Zákon klientovi realitní kanceláře říká zájemce, i když v běžné řeči se tak označuje spíš kupující. Výhradní realitní zprostředkování podle § 17 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování omezuje zájemci dvě práva: uzavřít smlouvu o zprostředkování téže nemovitosti s jiným realitním zprostředkovatelem a uzavřít kupní nebo nájemní smlouvu bez součinnosti kanceláře. První omezení lidé čekají. Druhé se ukáže ve chvíli, kdy majitel narazí na kupce sám, třeba mezi sousedy nebo v práci, a zjistí, že ani takový obchod nemá uzavírat mimo kancelář, se kterou exkluzivitu podepsal.
Ujednání o výhradním zprostředkování se vždy váže ke konkrétní nemovitosti a účinnosti může nabýt nejdřív dnem, kdy tytéž strany uzavřou samotnou smlouvu o realitním zprostředkování. Pokud ho kancelář sepíše na samostatný list, vyžaduje písemnou formu a námitku neplatnosti pro nedostatek formy může vznést jen klient. Co všechno musí zprostředkovatelská smlouva obsahovat a která ujednání do ní nepatří, rozebírá přehled náležitostí zprostředkovatelské smlouvy.
Povinnost prodat z exkluzivity neplyne. Podle § 14 zákona nelze zájemci, který je spotřebitelem, uložit ve smlouvě povinnost uzavřít kupní nebo nájemní smlouvu ani smlouvu o smlouvě budoucí. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 z června 2023 potvrdil rozhodnutí, podle kterého si realitní kancelář nesmí ponechat složený poplatek jako smluvní pokutu za to, že spotřebitel realitní smlouvu neuzavřel. Šlo o kupující a rezervační smlouvu, zákaz v § 14 ale míří na každého zájemce v postavení spotřebitele, tedy i na prodávajícího.
Nejvýš šest měsíců, prodloužení až na konci
Se spotřebitelem, tedy s člověkem, který smlouvu s kanceláří neuzavírá v rámci svého podnikání ani povolání, lze podle § 17 odst. 4 sjednat výhradní zprostředkování jen na dobu určitou a nejdéle na šest měsíců. Prodlužovat ji lze opakovaně, zákon ale určuje, kdy nejdřív se strany na prodloužení smějí dohodnout: 30 dnů přede dnem, kdy sjednaná doba uplyne. Exkluzivita na dobu neurčitou se spotřebitelem nejde sjednat vůbec.
Exkluzivita podepsaná 1. března na šest měsíců tedy skončí na začátku září a o jejím prodloužení se dá jednat nejdřív na začátku srpna.
Doložka, podle které se výhradní smlouva sama prodlouží, když ji majitel včas nevypoví, na tohle pravidlo naráží: strany by se na prodloužení dohodly už při podpisu, dávno před posledními třiceti dny. Zákon o realitním zprostředkování výslovně neříká, co s takovou doložkou nebo se smlouvou uzavřenou na delší dobu. Občanský zákoník v § 1812 odst. 2 obecně stanoví, že k ujednáním, která se v neprospěch spotřebitele odchylují od ustanovení na jeho ochranu, se nepřihlíží. Posoudit konkrétní text je práce pro advokáta.
Podnikatele, který přes kancelář prodává firemní halu, šestiměsíční strop nechrání a délku výhradní smlouvy si strany dohodnou samy. U nevýhradní smlouvy na dobu neurčitou zase platí, že výpovědní doba se spotřebitelem smí činit nejvýš jeden měsíc (§ 18).
Proč kanceláře o exkluzivitu stojí
Asociace realitních kanceláří ČR, profesní sdružení realitních kanceláří a makléřů, ve své poradně popisuje, co se podle ní bez exkluzivity děje. Nemovitost svěřená několika kancelářím se ocitne v inzerci vícekrát a často za různou cenu, což je pro člověka, který v lokalitě hledá bydlení, velmi negativní signál. Kancelář bez výhradní smlouvy si podle asociace nemůže být jistá, že provizi nakonec dostane, a nemá tedy motivaci vyvíjet maximální úsilí, protože se jí vynaložené náklady nemusí vrátit. Nejistotu nese i kupující: byt, o který projevil vážný zájem a kvůli kterému si vyřizuje hypotéku, může mezitím prodat jiná kancelář.
Exkluzivita dává smysl jen tehdy, když za ni majitel dostane konkrétní práci. Zákon v § 3 odst. 2 uvádí, že realitní zprostředkování zpravidla zahrnuje inzerci, posouzení stavu nemovitosti s návrhem nabídkové ceny, marketing, zajištění prohlídek, obstarání stavebně technické dokumentace a zprostředkování právních služeb i úschovy. Které z těchto služeb kancelář za provizi skutečně odvede, patří do smlouvy, ne do ústního slibu na první schůzce. Co makléř při prodeji dělá a v čem se samostatný makléř liší od velké kanceláře, shrnuje přehled realitních služeb makléřů a kanceláří.
Kde může exkluzivita majitele stát peníze
Nejviditelnější riziko je nečinnost. Kancelář může byt vystavit na jeden portál, nechat ho tam měsíce viset a majitel se během sjednané doby nemá kam obrátit. Šestiměsíční strop tuhle situaci časově ohraničuje, sám o sobě ji ale neřeší.
Druhá věc je smluvní pokuta pro případ, že majitel exkluzivitu poruší a prodá nemovitost sám nebo přes jinou kancelář. Zákon o realitním zprostředkování pokuty ve zprostředkovatelských smlouvách nezakazuje. „Původně se uvažovalo, že bude zakázáno, aby smlouva s realitní kanceláří obsahovala jakékoliv smluvní pokuty. To se nestalo, a proto je nutné zůstat ostražití,“ upozorňovala v tiskové zprávě z června 2020 Eduarda Hekšová, v té době ředitelka spotřebitelské organizace dTest. Doplnila, že pokutu jde sjednat i pro případ, kdy své povinnosti nesplní kancelář, pokud na to přistoupí.
Libovolně vysoká pokuta ale neprojde. Občanský zákoník v § 1814 písm. l) řadí mezi zneužívající vždy ujednání, která spotřebiteli za porušení povinnosti ukládají nepřiměřenou sankci, a ke zneužívajícímu ujednání se podle § 1815 nepřihlíží, ledaže se ho spotřebitel dovolá. Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit (§ 2051). Kde přesně hranice přiměřenosti leží, zákon neurčuje a posuzuje se podle okolností konkrétního případu.
Méně nápadná past se skrývá u provize. Ta je podle § 19 odst. 1 splatná nejdříve dnem uzavření kupní nebo nájemní smlouvy. Obsahuje-li ale smlouva poučení, že splatnost provize na uzavření realitní smlouvy vázaná není, může být provize splatná už ve chvíli, kdy kancelář majiteli obstará příležitost obchod uzavřít. Majitel, který si prodej rozmyslí po první nabídce od zájemce, pak může provizi dlužit, i když byt nikomu neprodal. Kdo provizi obvykle platí a kdy bývá splatná, rozebírá přehled provizí realitních kanceláří.
Po konci exkluzivity může provize dobíhat
Neuzavře-li se kupní ani nájemní smlouva v ujednané době, závazek ze zprostředkovatelské smlouvy podle § 2453 občanského zákoníku zaniká. S provizí to tak jednoduché není. Podle § 2454 není právu zprostředkovatele na provizi na újmu, když se smlouva, ke které se jeho činnost vztahovala, uzavře až po zániku závazku. Majitel, který počká na konec exkluzivity a pak prodá kupci z prohlídky domluvené kanceláří, tak může provizi dlužit i tehdy.
Spotřebitele chrání § 19 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování: jestliže se obchod uzavřel až po zániku závazku kvůli nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti kanceláře, nemá kancelář právo provizi po spotřebiteli požadovat. Při ukončení spolupráce se vyplatí vyžádat si písemný seznam zájemců, kterým kancelář nemovitost ukázala. Pokud smlouva počítá s ochrannou lhůtou po skončení spolupráce, měla by mít jasně omezenou délku i okruh kupců, kterých se týká.
Výhradní a nevýhradní smlouva vedle sebe
Pro majitele v postavení spotřebitele vypadá srovnání obou typů takto.
| Hledisko | Výhradní (exkluzivní) smlouva | Nevýhradní smlouva |
|---|---|---|
| Kdo smí nemovitost nabízet | Jediná kancelář | Víc kanceláří souběžně |
| Prodej kupci, kterého najde majitel | Jen se součinností kanceláře | Majitel si obchod uzavře sám |
| Doba trvání | Jen určitá, nejvýš šest měsíců | Určitá i neurčitá |
| Prodloužení a výpověď | Prodloužení nejdřív 30 dnů před koncem | U doby neurčité výpovědní doba nejvýš měsíc |
| Hlavní riziko pro majitele | Nečinná kancelář a smluvní pokuta za prodej mimo ni | Tatáž nemovitost v inzerci vícekrát a za různé ceny |
Na co si dát pozor
Exkluzivitu má smysl podepisovat až po srovnání nabídek aspoň dvou kanceláří, k čemuž pomůže návod, jak vybrat realitní kancelář. Vlastní smlouvu pak stojí za to projít po bodech:
- Doba: u spotřebitele nejvýš šest měsíců a bez automatického prodlužování. Kratší doba, třeba tři měsíce, dává prostor kancelář vyzkoušet a exkluzivitu prodloužit, jen když se osvědčí.
- Závazky kanceláře: kde bude nemovitost inzerovat, kdo povede prohlídky a jak často podá zprávu. Asociace realitních kanceláří ČR sama doporučuje doplnit si do smlouvy povinnost informovat klienta o činnosti směřující k prodeji v pravidelné periodě, například každých 14 dní.
- Pokuta: za co konkrétně a v jaké výši. Pokuta za prodej mimo kancelář je něco jiného než pokuta za to, že majitel kupce odmítne, tu spotřebiteli uložit nelze. Majitel může navrhnout i pokutu pro kancelář, když nesplní, co slíbila.
- Provize: jestli ve smlouvě stojí poučení, že splatnost provize není vázaná na uzavření kupní smlouvy. Záloha na provizi smí u spotřebitele činit nejvýš dvě třetiny sjednané částky.
- Cena: jaká nabídková cena je ve smlouvě a jak se bude měnit, když se byt tři měsíce neprodá. Vlastní představu si majitel může udělat předem srovnávací metodou z inzerátů a cenových map.
- Místo podpisu: smlouvu podepsanou u majitele doma bere občanský zákoník jako smlouvu uzavřenou mimo obchodní prostory (§ 1828) a spotřebitel od ní může do 14 dnů odstoupit (§ 1829).
Co z toho plyne pro majitele
Exkluzivní zastoupení vyměňuje volnost majitele za soustředěnou práci jedné kanceláře. Se spotřebitelem trvá nejvýš šest měsíců, prodloužit se dá až v posledních 30 dnech a povinnost nemovitost prodat z něj neplyne. Peníze může majitele stát hlavně nepřiměřená smluvní pokuta a provize splatná už obstaráním kupce, případně i obchod uzavřený krátce po konci smlouvy. Kdo výhradní zastoupení zvažuje, ať si od dvou kanceláří vyžádá návrh smlouvy dopředu a porovná, co za exkluzivitu každá z nich konkrétně nabízí.
