Zprostředkovatelská smlouva s makléřem: náležitosti a pasti

Rezervační poplatek 72 600 Kč si realitní kancelář ponechala jako smluvní pokutu za to, že zájemci nemovitost nakonec nekoupili. Obchod přitom padl na tom, že zprostředkovatel nezajistil zápis pozemku do katastru a nevyřešil chybějící přípojky ani přístupovou cestu. Obvodní soud pro Prahu 9 i Městský soud v Praze uložily kanceláři peníze vrátit a Nejvyšší soud její dovolání v červnu 2023 zamítl. Rozhodl, že dokument nazvaný smlouva o rezervaci byl podle svého obsahu smlouvou o realitním zprostředkování, a na tu dopadají pravidla zákona č. 39/2020 Sb.

Zprostředkovatelskou smlouvu obvykle připraví makléř a klient ji dostane k podpisu hotovou. Zákon ji přesto staví hlavně na ochranu klienta. Vyžaduje písemnou formu a tři konkrétní údaje, u spotřebitelů omezuje délku exkluzivity i výši zálohy na provizi a některá ujednání nepřipouští vůbec.

Kdo smlouvu s makléřem podepisuje

Občanský zákoník popisuje smlouvu o zprostředkování v § 2445 stručně. Zprostředkovatel se zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit mu provizi. Zákon o realitním zprostředkování k tomu přidává zvláštní pravidla pro případ, kdy zprostředkovanou smlouvou má být takzvaná realitní smlouva. Tou je podle § 2 smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, typicky kupní smlouva, nebo smlouva o nabytí práva nemovitost, byt či nebytový prostor užívat, tedy hlavně nájem. Ubytování mezi realitní smlouvy nepatří.

Klientovi zákon říká zájemce a nemusí jít jen o majitele, který prodává. Realitní zprostředkování poskytuje makléř podle § 9 na základě této smlouvy, podepisuje ji tedy i kupující nebo nájemce, když má provizi platit on. U kupujících bývá součástí trojstranné rezervační smlouvy, jak ukázal i spor o 72 600 Kč.

Co makléř nebo realitní kancelář za provizi dělá, rozlišuje § 3 na dvě úrovně. Vždy jde o vyhledání protistrany, tedy kupce, prodávajícího nebo nájemce. Zpravidla k tomu patří inzerce, posouzení stavu nemovitosti a návrh nabídkové ceny, marketing, prohlídky, obstarání stavebně technické dokumentace a zprostředkování právních služeb nebo úschovy.

Tři údaje, bez kterých smlouva neplatí

Smlouva o realitním zprostředkování musí mít podle § 9 odst. 2 písemnou formu. Povinný obsah stanoví § 10. Ve smlouvě musí být označený předmět převodu nebo užívání, tedy konkrétní byt, dům či pozemek, uvedená kupní cena, nájemné nebo jiná úplata, případně způsob jejich určení, a výše provize nebo způsob jejího určení. Když některý z těchto údajů chybí, je smlouva neplatná, námitku neplatnosti ale smí vznést pouze zájemce.

Kancelář se tak nemůže vyvázat z vlastní smlouvy poukazem na to, že v ní chybí cena. Klient se neplatnosti dovolat může, například když po něm realitka chce provizi ze smlouvy, ve které její výše ani způsob výpočtu nestojí.

Když klient teprve hledá a konkrétní byt ještě nezná, stačí podle § 10 odst. 2 sjednat předmět i cenu alespoň obecným způsobem. Informace o závadách vybrané nemovitosti a výpis z katastru pak makléř dodá nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní byt oběma stranám znám.

Sazbu provize zákon nepředepisuje a neřeší ani to, kdo provizi obvykle platí. Určuje ale splatnost. Podle § 19 je provize splatná nejdříve dnem uzavření kupní nebo nájemní smlouvy. Dřívější splatnost lze sjednat jen tehdy, když smlouva obsahuje výslovné poučení, že provize na uzavření realitní smlouvy vázaná není, a ani pak nemůže nastat dřív, než makléř klientovi obstará příležitost smlouvu uzavřít. Náklady na inzerci nebo fotografa jsou podle § 2449 občanského zákoníku součástí provize, pokud si strany neujednaly něco jiného.

Ve smlouvách se objevuje i věta, že se klient seznámil s obchodními podmínkami nebo ceníkem kanceláře. Pokud z okolností plynou vážné pochybnosti, jestli se s nimi opravdu seznámil, musí to podle § 13 prokázat zprostředkovatel. Přílohy, na které smlouva odkazuje, je rozumné mít vytištěné a podepsané spolu s ní.

Co musí makléř předat kupujícímu nebo nájemci

Kdo přes makléře kupuje nebo si pronajímá, má nárok na podklady už při podpisu. Podle § 11 mu zprostředkovatel nejpozději v den uzavření smlouvy předá výpis z veřejného seznamu, u bytu nebo domu tedy výpis z katastru nemovitostí, v praxi list vlastnictví. Výpis nesmí zachycovat stav starší než tři pracovní dny přede dnem podpisu. Když ho klient nedostane, může od smlouvy do 14 dnů od jejího uzavření odstoupit.

Paragraf 12 k tomu přidává informační povinnost. Makléř musí kupujícího nebo nájemce upozornit na konkrétní závady a omezení, která plynou z veřejných seznamů, typicky na zástavní právo nebo věcné břemeno, a také na ta, o kterých věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měl. Má-li na stejnou nemovitost smlouvu i s druhou stranou, musí klientovi sdělit, jakou provizi si s ní sjednal. Nesplní-li to nejpozději při uzavření smlouvy, může klient odstoupit.

Práci pro obě strany zákon nezakazuje, jen ji zprůhledňuje. Podle § 2450 občanského zákoníku ale zprostředkovatel ztrácí právo na provizi i na náhradu nákladů, byl-li pro druhou stranu činný v rozporu se smlouvou.

Co se spotřebitelem sjednat nelze

Většina ochranných pravidel míří na spotřebitele, tedy na člověka, který smlouvu s podnikatelem uzavírá mimo své podnikání nebo mimo samostatný výkon svého povolání. Pro něj zákon o realitním zprostředkování stanoví tyto limity.

Právě o první řádek se vedl spor o 72 600 Kč. Realitní kancelář u Nejvyššího soudu tvrdila, že o zprostředkovatelskou smlouvu nešlo a že by bylo absurdní, kdyby kupující mohl nemovitost blokovat ostatním zájemcům, a přitom se ke koupi nemohl platně zavázat. Soud v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 dal za pravdu nižším soudům. Kancelář se ve smlouvě zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy, šlo tedy o smlouvu o realitním zprostředkování včetně zákazu podle § 14. Soudy vyšly i z ustálené judikatury, podle které se k uzavření budoucí smlouvy mohou zavázat jen její budoucí účastníci, takže ujednání o pokutě ve prospěch makléře za nepodepsanou kupní smlouvu je absolutně neplatné.

Kupující, který si nemovitost zarezervuje a pak od koupě bez vážného důvodu ustoupí, přesto nemusí odejít bez následků. Sankci si s ním může sjednat prodávající jako budoucí strana kupní smlouvy, ne makléř ve smlouvě o zprostředkování.

Advokát Jan Fila z brněnské kanceláře MF advokáti upozorňuje, že se některé realitky zákazu snaží vyhnout tím, že smlouvu pojmenují jinak než smlouva o realitním zprostředkování. Občanský zákoník ale v § 555 říká, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle Fily seriózní kanceláře své smlouvy platné úpravě dávno přizpůsobily a znění rezervační smlouvy tak může být dobrým ukazatelem toho, s jakou kanceláří má klient co do činění.

Jeden zákaz platí bez ohledu na to, jestli je klient spotřebitel. Zprostředkovatelská smlouva podle § 15 nesmí být ve stejné listině jako kupní nebo nájemní smlouva a neplatnosti se i tady může dovolat jen zájemce.

Při sjednané provizi 150 000 Kč tak smí záloha od spotřebitele činit nejvýš 100 000 Kč.

Opatrnost se vyplatí i u peněz za samotnou nemovitost. Úschovu kupní ceny smí makléř podle § 4 nabídnout jen tak, že ji zprostředkuje u banky, notáře nebo advokáta. Sám peníze uschovat může jen na písemnou žádost klienta podanou na samostatné listině, na zvláštním účtu úschovy a za dalších podmínek, takže předtištěná věta ve smlouvě o platbě na účet kanceláře požadavek samostatné žádosti nesplňuje.

Spotřebitele chrání i obecná pravidla občanského zákoníku. Paragraf 1814 řadí mezi zneužívající ujednání mimo jiné nepřiměřenou sankci za porušení povinnosti nebo automatické prodlužování závazku, u kterého lhůta pro odmítnutí prodloužení končí nepřiměřeně dlouho před dnem prodloužení. K takovému ujednání se nepřihlíží, ledaže se ho spotřebitel sám dovolá. Pokutu za porušení exkluzivity zákon o realitním zprostředkování výslovně nezakazuje, nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu ale soud může na návrh dlužníka podle § 2051 snížit.

Exkluzivita platí se spotřebitelem nejvýš půl roku

Výhradní zprostředkování popisuje § 17 jako ujednání, které klientovi u konkrétní nemovitosti omezuje právo uzavřít smlouvu s jiným makléřem i právo uzavřít kupní nebo nájemní smlouvu bez součinnosti makléře. Dopadá tedy i na majitele, který by chtěl během jeho platnosti prodat sám kupci ze sousedství. Rozhoduje obsah ujednání, ne to, jestli ve smlouvě slovo exkluzivita vůbec padne.

Se spotřebitelem ji lze ujednat jen na dobu určitou, nejdéle na šest měsíců.

Prodlužovat ji jde opakovaně, dohodu o prodloužení ale zákon dovoluje uzavřít nejdříve 30 dnů přede dnem, kdy sjednaná doba uplyne. Doložka, podle které se exkluzivita sama prodlouží, když ji klient včas neodmítne, je tak sjednaná dřív, než zákon připouští. Kdy se exkluzivní zastoupení prodávajícímu vyplatí a kdy ho spíš svazuje, je samostatná otázka.

Jak dlouho smlouva platí a jak z ní ven

Smlouva na dobu určitou podle § 2453 občanského zákoníku zanikne, pokud se v ujednané době zprostředkovávaná smlouva neuzavře. Dřívější ukončení musí umožnit sama smlouva, jinak zbývá odstoupení v případech, které dovoluje zákon. U smlouvy na dobu neurčitou může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně a se spotřebitelem smí výpovědní doba podle § 18 zákona o realitním zprostředkování činit nejvýš jeden měsíc. Delší lhůtu schovanou v obchodních podmínkách spotřebitel dodržovat nemusí.

Odstoupit bez udání důvodu jde i tehdy, když spotřebitel smlouvu podepíše mimo kancelář makléře, například doma při první schůzce, nebo na dálku bez osobního setkání. Lhůta podle § 1829 občanského zákoníku činí 14 dnů od uzavření smlouvy, u nevyžádané návštěvy makléře v domácnosti 30 dnů. Pokud zprostředkovatel o právu odstoupit nepoučil, prodlužuje se lhůta až o rok. Když makléř na výslovnou žádost klienta začal pracovat už během ní, uhradí mu klient při odstoupení poměrnou část sjednané ceny za to, co do té doby stihl.

Konec smlouvy nemusí znamenat konec nároku na provizi. Podle § 2454 občanského zákoníku o ni makléř nepřichází, když se kupní smlouva, ke které se jeho činnost vztahovala, podepíše až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy. Typicky jde o kupce, kterého přivedl na prohlídku ještě za jejího trvání. U spotřebitelů zákon tuhle možnost zužuje. Pokud se obchod protáhl za konec smlouvy kvůli nečinnosti, pochybení nebo nedostatečné součinnosti makléře, provizi po klientovi podle § 19 odst. 4 požadovat nemůže.

Některé smlouvy k tomu přidávají ochrannou lhůtu, po kterou má kancelář na provizi nárok i po skončení spolupráce. Žádnou horní hranici pro ni zákon nestanoví, takže záleží na formulaci. Klient si může vyžádat, aby se týkala jen zájemců, které makléř prokazatelně přivedl, a aby k ní patřil seznam uskutečněných prohlídek.

Na co si dát pozor

Nejjednodušší ochrana je dostat návrh smlouvy i s obchodními podmínkami předem e-mailem a přečíst si ho doma, ne na konci prohlídky. Jako první stojí za to projít pasáže o smluvní pokutě, záloze, době trvání a provizi po skončení spolupráce. Nejasné věty jde nechat přepsat, dokud smlouva není podepsaná.

Smluvní stranou nemusí být značka z výlohy. Pod jménem velké sítě může smlouvu uzavírat samostatný podnikatel s vlastním IČO a odpovídá za ni pak on. Realitní zprostředkování je od roku 2020 vázaná živnost, oprávnění se dá ověřit ve veřejném živnostenském rejstříku a pojistku odpovědnosti musí zprostředkovatel podle § 8 na vyžádání předložit.

Když kancelář trvá na pokutě nebo provizi, kterou klient pokládá za neoprávněnou, prvním krokem je písemná výzva u ní. Spotřebitel se pak může obrátit na Českou obchodní inspekci, která vede mimosoudní řešení spotřebitelských sporů. Návrh musí podat nejpozději do jednoho roku ode dne, kdy nárok u podnikatele uplatnil poprvé, a doložit, že se spor pokusil vyřešit přímo. Inspekce ale nemá pravomoc spor závazně rozhodnout, o tom, kdo má pravdu, rozhoduje soud.

Co si z toho odnést

Zprostředkovatelská smlouva musí být písemná a musí z ní být patrný předmět, cena i provize. Spotřebiteli nesmí ukládat povinnost podepsat kupní nebo nájemní smlouvu, exkluzivitu u něj zákon zkracuje na šest měsíců a zálohu na provizi na dvě třetiny. Pravidla pro samotné smlouvy se od účinnosti zákona v březnu 2020 nezměnila a Nejvyšší soud v roce 2023 potvrdil, že je nejde obejít jiným názvem dokumentu. Kde zákon žádné číslo nestanoví, hlavně u ochranných lhůt po skončení spolupráce, rozhoduje konkrétní formulace, a právě ta patří ke čtení ještě před podpisem.